近期，元宇宙虚拟地产不断创出新高。
11月底，投资和开发虚拟房地产和其他数字资产的Republic Realm从Atari SA以创纪录的430万美元购买了一块土地，刷新了虚拟地产价格的纪录。
12月9日，香港房地产巨头、新世界发展集团CEO郑志刚宣布购入虚拟世界平台The Sandbox的一个数字地块，投资金额约为500万美元，再创新高。
这些虚拟地产的价值甚至超过了现实中的房产价值，不但引发了社会广泛关注，也使人对元宇宙虚拟地产是否存在着投机、泡沫等问题进行深思。元宇宙地产价值到底何在？本文从互联网的本质、人类需求满足、虚拟地产商业价值、金融属性等方面进行深度剖析。
在20世纪90年代，互联网得到广泛应用，很多人就意识到，互联网将社会经济数据化，将为鼠标替代水泥打下良好的基础。因此，将互联网作为现实社会的替代，成为一个努力方向。以电子商务为例，将商品数据化之后，使之从现实货架进入到虚拟货架，就是一个典型的以虚拟地产替代物理地产的案例。在电商平台上以各种方式缴纳的费用，类似于物理地产的地租。从互联网的本质来看，仍然是一种地产发展模式，即“造平台—聚人气—收租金”。在这个意义上，虚拟地产有其价值，是应有之义。大家可以想一下，淘宝或者天猫首页的钻石位的价值，就能够明白虚拟地产为何有如此之高的价值。
而随着互联网的全面普及，尤其是移动互联网的发展，互联网不再是一个单纯的效率工具，更重要的是，网络空间已经成为人们的生活空间不可或缺的一部分。在中国，网民数量已超过10亿，周均上网时间接近30小时，网络已成为生活方式的一部分。
然而，从网络空间本身来看，个人的展示空间非常有限，尤其是移动互联网使用App的模式，使个人的身份、信息、个性等被一个个App切割，个体在网上展示个性的空间受到极大的压制。元宇宙的虚拟地产，正好给个体一个充分的展示空间，从而使其个性在网络空间进行发扬。例如，在网上买入一块虚拟地产，可以建立人物形象，发挥自己的个性进行装修、装饰，充分展示自身个性化，可以作为个人的社交空间和场所。这样，虚拟地产能够满足人类的需求，给用户带来效用，因而具备了其价值。
从已有的一些案例看，不少创出新高的虚拟地产，买家都是看中其商业价值。例如，新世界发展集团CEO郑志刚买入虚拟地产是希望打造“创新中心”，展示大湾区新创企业的商业成功。Republic Realm购买Decentraland虚拟地产是希望开发商业街项目，将其改造成一个以日本时尚胜地原宿为原型、名为“Metajuku”的虚拟购物区。
其实，这一模式并不新鲜。在2004年，名为“钟安社”的用户曾在风靡一时的3D虚拟社区游戏《第二人生》中用平台的原生货币林登元购买了大量虚拟土地，并通过建造房屋出售赚取了超百万美元的收入。从商业上看，虚拟地产的价值主要体现在流量和注意力。在既有的商业逻辑下，流量和注意力的价值已经得到了充分体现，如直播电商发展过程中直播间的坑位费。从虚拟地产交易来看，很多虚拟地产都位于网络空间中人气高涨的区域，很容易吸引到流量和注意力，其价值就很容易体现出来。
虚拟世界的商业氛围正在形成。以Decentraland为例，在其中已经策划了各种特色商街，许多企业也在其中建立了虚拟总部。例如，区块链协议Boson以超70万美元购入的Decentraland虚拟土地将用于创建虚拟商城，《吃豆人》开发公司雅达利将在Decentraland建设链上拉斯维加斯，英国艺术家Philip Colbert将在Decentraland上推出NFT艺术展和音乐表演，TO THE MOON音乐节将举办虚拟现场音乐节，这对集聚人气、增加流量具有重要价值，而流量的增加，对虚拟土地价值也是一个很大的促进作用。
随着虚拟世界用户的持续增加，时装展、美术馆、演唱会、博物馆、景区和电影院等商业化活动将在虚拟世界中不断增加，这将有利于进一步集聚人气，从而形成一批商业中心区，使流量和注意力进一步集中，其商业价值进一步体现。
很多人热衷于购入虚拟地产的目的更为单纯，就是看中了虚拟地产的金融属性。虚拟地产的金融属性，其本质是投资者期望在购入虚拟地产之后，其进入持续增值过程中。一旦某个产品被赋予金融属性之后，投资者就不在乎虚拟地产现在能够干什么，到底值不值钱，更在乎的是这样的资产在未来是不是有更大的上涨空间。这种增值可以来源于两个方面，一个方面是资产本身未来会带来更多的现金流，例如，虚拟地产因为周边人气增加，其流量与注意力更多，从而带来更高的商业回报；另一个方面是类似蓬齐博弈所带来的投资回报。也就是说，投资者只在乎有没有人以更高的价格来购买该虚拟土地。
今年以来，虚拟地产大热，很多虚拟地产价格出现了十倍甚至百倍的增长，这对很多投机者看到了机会，从而对虚拟地产的价格是一个很大的刺激。例如，今年，虚拟世界平台CryptoVoxels上一块名为“9 Robotis Route”的土地初始价格为101.2美元，目前售价为9570.8美元，该土地在3次转售过程中翻了近百倍。上市公司天下秀于10月28日开放了一款虚拟社交元宇宙产品“虹宇宙（honnverse）”，开启线上限量版虚拟房产的预约抢购活动，据说，该款产品的二手房产价值最高已有近千倍的涨幅，据报道，虹宇宙上线第一天，88元的虹宇宙房产就被闲鱼标价10万。这种价格的持续上涨，为虚拟地产的交易带来了人气，从而推动了其价格的上涨。
从本质上看，虚拟地产的价格波动背后，有其经济学的逻辑。但是，从当前火热的虚拟地产市场来看，已有脱离其满足需求、实现商业价值，向金融产品衍化的趋势。很多虚拟地产的买家，大量购入虚拟地产的目的，就是为了在之后以更高的价格出售，而不是因为其具有社会交往、商业展示、多维广告、产品销售等多方面的功能。在这种情况下，当虚拟地产的金融属性越来越强时，必然会产生博傻游戏，或者进入到“最后一个傻瓜”陷阱。也就说，不管虚拟地产的价格如何离谱，只要我不是购买该地产的最后一个傻瓜，就能够赚大钱。这是一个危险的倾向。
从互联网发展的历史来看，创造虚拟地产并出售获利一直互联网发展的重要模式。从资讯平台、电商平台到社交平台，都创造出了大量的虚拟地产，例如，门户网站的旗帜广告、电商平台的商铺，社交平台的传播等。在元宇宙这个大概念下，虚拟地产从单纯的流量、注意力，向个体的自我实现、个性张扬、休闲娱乐、社会交往等领域拓展，并借助NFT等技术演变为一种金融产品。这一方面为虚拟地产带来了更大的发展空间和机遇，另一方面也带来了更大的风险。
（中国社会科学院大学法学院李清逸同学对本文亦有贡献。作者李勇坚为中国社会科学院财经战略研究院研究员，中国社会科学院大学教授，编著的作品包括《直播的逻辑》、《成为主播》、《人工智能：技术与伦理的冲突与融合》、《从产品经济到服务经济》、《新中国服务经济研究70年》、《中国“三农”互联网金融发展报告》系列、《中国服务经济发展报告》系列等。）
