元宇宙概念引发虚拟办公大火，商业地产何去何从？

当我们提到“元宇宙”时，脑海中会浮现出如电影般场景的虚拟画面。元宇宙大火之时，商业地产有何新变化？当这一概念应用于办公场景中时会展现怎样的特点？虚拟办公是否影响实体写字楼租赁？我们将为您一一做出解答。

虚拟办公空间孕育而生

元宇宙（Metaverse）是利用科技手段进行链接与创造的，与现实世界映射与交互的虚拟世界，具备新型社会体系的数字生活空间。这个概念由《雪崩》作者提出，扎克伯格2021年将此概念推向“可操作化”。

元宇宙应用到的科技技术十分广泛，比如大数据、人工智能等。因此，它又被称为下一代互联网，是一种时代进步的表现。

由于它的存在，我们日常生活中的场景从现实扩大至虚拟。选择范围扩大后，人们日常社交、工作开始注入新鲜感。对于写字楼行业来说，虚拟办公空间也一同孕育而出。

在元宇宙技术支持下，想象一下，带上VR眼镜，你将化身为一个虚拟人物，慢慢进入由元宇宙搭建的虚拟办公空间，开启新的一天的工作任务。这时，你的一举一动都能同步到虚拟人物上，工作伙伴以三维形式出现在你身边。

更重要的而是，生产、沟通、协作等均可以在虚拟办公场景中“正常”进行。作为一名普通的上班族，这似乎“完美”复刻了线下办公的场景。

整体来看，虚拟办公呈现自由化、沉浸式、无边界等特点。首先，在“自由化”层面上，都市白领随时随地就能进入虚拟办公世界。这样一来，省去了通勤的时间，很大程度上满足“办公自由”；其次，在沉浸式体验上，虚拟办公世界显得颇为真实；最后，员工要想跨区域见面交流是一件比较难的事，元宇宙能够帮忙打破地域性，不管是全国还是全世界，只要人们带上VR，基本可以做到交流无边界。

全球范围内来看，韩国一家叫做come2us的游戏企业更是宣布，将于2022年下半年让所有旗下公司约2,500名员工入驻元宇宙，正式开启元宇宙上班、生活时代，并且积极培养各个行业的元宇宙生态系，布局自己的元宇宙帝国。

无独有偶，数字资产交易平台KuCoin也在近日宣布将在虚拟现实元宇宙Bloktopia的摩天大楼内开设一个虚拟办公室。元宇宙办公的热潮正在席卷整个世界。

元宇宙概念下，虚拟能否替代实体？

实际上，虚拟办公空间只是元宇宙发挥科学作用创造出来的一种应用场景，并非能代替实体。不过，如果提到改善方面，元宇宙的确为“非集中场合”提供了更好的办公体验。写字楼对于城市的积极作用以及企业对“传统”办公空间的重视度，依然十分突出。

从宏观层面来看，写字楼能将人力、物力、财力集于一体，为城市提供较大的经济价值。每座城市都有其代表的地标写字楼，楼宇税收是经济价值其中的一种表现。

一般来说，写字楼税收通过两种方式展开：一是入驻企业办公企业的税收贡献，企业无论采取哪种组织方式，都要向所在地方政府上缴一定的税收；另一方面是企业员工的个人税收贡献。

据首都经济贸易大学，中国社科院共同发布的《中央商务区蓝皮书》显示，2021年，中央商务区楼宇经济含金量不断提升、税收贡献稳步增长。其中上海北京CBD税收亿元楼均超百幢，北京CBD出现百亿税收楼宇。

此外，写字楼还能刺激周边消费，所在写字楼所在区域的商业活跃度。员工的生活、通勤消费都能在一定程度上激活商圈活力及氛围，从这一点来看，写字楼的赋能作用是极强的。

从企业角度来看，在家办公已发展多年，居家模式即使为雇主节省一部分租赁成本，但并未成为企业规划中的一步。举例来看，由于疫情防控，不少企业采取居家办公模式代替完全罢工，提升人均产出值。2020年期间，全国写字楼各项指数均到达低谷水平。不过，2020年后，写字楼租赁指数并未一直走低，居家办公模式并未成为主流趋势。

这是因为一家企业的运作离不开员工之间协作，研究表明，同一办公室里的员工交流次数为38次，分布于不同场地仅为8次。也就是说，团队配合度降低将影响团队工作质量。

另外，从商业地产市场整体开看，数据显示，2021年11个主要甲级写字楼市场净吸纳量同比增长334%，达到484万平方米。CBRE预测，2022年全国写字楼净吸纳量将达到620万平方米，全国商业地产将强劲增长。

因此，不管哪个层面，实体写字楼依然有较大的发展空间。

存量写字楼将做“增量”空间

尽管如此，我们仍无法忽略元宇宙的存在对于存量写字楼的挑战，那么，未来如何在存量写字楼上做好增量空间的打造呢？

将科技应用于办公场景中，是提高写字楼企业出租率的重要方法之一。

据《2021年中国区写字楼租户调查》显示，60%的受访企业计划在未来三年增加员工数量，其中半数企业预计每年增长10%，而楼宇健康、科技应用是他们关注的主要入驻因素。

就目前写字楼科技应用场景成熟度来看，指数并不算太高，例如5G等更受关注的领域还处于发展初期阶段，诸多应用科技也处于萌芽阶段，但其未来发展前景依然不容小觑。

细化来看，充分运用云计算、物联网、大数据、人工智能、地理信息等新一代信息技术，创新管理模式，打造的新一代房地产物管服务，是未来一大趋势。企业主可以考虑增加对科技的投入，提升租户的办公体验。比如引入机器人楼宇引导、智能照明、元宇宙全息会议等。

总之，行业变革已来，科技正在重塑人与建筑之间的互动关系，应用好元宇宙或将让中国“房地产科技”的重要地位更加凸显。