房地产行业新技术专题研究：元宇宙破圈，地产业态迎来进化与颠覆

1 元宇宙成年度热点，虚实结合双向赋能

据清华大学新媒体研究中心，元宇宙是整合多种新技术而产生的新型虚实相融 的互联网应用和社会形态，它基于扩展现实提供沉浸式体验，基于数字孪生技术生成现实世界的镜像，基于区块链技术搭建经济体系，将虚拟世界与现实世界在经济 系统、社交系统、身份系统上密切融合，并允许每个用户进行内容生产和世界编辑。

起源于《雪崩》，Roblox 掀起热潮，Meta 等资本入局进一步推向高潮。2021年“元宇宙”成功入选由国家语言资源监测与研究中心发布的“2021 年度十大网络 用语”，其火爆程度可见一斑。发展历程基本可分为以下三阶段：

1）1992~2005 年：自概念首发以来，元宇宙概念雏形初显。元宇宙的概念最初来源于 1992 年美国科幻小说家尼奥斯蒂文森的《雪崩》，描述了一个平行现实世 界的网络世界-Metaverse，所有现实世界的人在 Metaverse中都有一个化身，在其 中交往和生活。在 2003 年~2005 年，Second Life 和 World of Warcraft 大火，成为 元宇宙前身，带来有关元宇宙的热议。

2）2006~2020 年：概念冷却，但基础科技迅速发展积蓄力量。2007~2018 年 之间 VR 和 AR 发展强劲，2019 年 5G 和 AI 的加持，预示了 XR 的无限前景，2020 年疫情使 AR、VR 登上新的阶段，催生了 AR 零售、VR 会议；而通信网络在 2010- 2020 年不断演化推进，经历了由 4G 至 5G 的发展；2008~2011 年云计算萌芽， 2011~2014 年行业处于探索期，2014-2018 年云计算快速发展，2019 年开始进入繁 荣时代，底层技术的突破与成熟为元宇宙发展奠定了基础。

3）2021 年~至今：概念再次兴起，并快速“破圈”。2021 年 3 月沙盒游戏平台 Roblox 作为“元宇宙第一股”在其招股说明书中再次提出元宇宙概念，引发相关行业的热烈讨论及追捧。而后 Facebook 在 10 月更名为“Meta”，创始人扎克伯格表示， 在未来五年左右的时间里，要将 Facebook 从一家社交媒体公司转变为一家元宇宙公司。此外，2021年以来微软、谷歌、英伟达等国外科技巨头也纷纷积极布局探索 元宇宙，寻找下一代科技红利下的互联网增长点，各知名互联网公司入局元宇宙进 一步激发了市场对于元宇宙概念的热情，带来快速“破圈”。

虚实相生是元宇宙的关键特征。体现在六个核心要素上，包括沉浸感、虚拟身份、数字资产、真实体验、虚实互联及完整社会系统。元宇宙所需的技术及应用支持主要包括网络环境、虚实界面、数据处理、认证 机制、内容生产五个方面。元宇宙需要 5G 技术提供低延迟、高速度的网络环境，需要 XR、机器人、脑机接口来实现虚实世界的交互，其中的数据处理主要由人工智能、 云计算技术提供支撑，独立的认证机制则需要运用区块链技术，同时元宇宙中的创 作产出、内容实现主要依靠人工智能与数字孪生等技术的支持。

目前元宇宙面临的最大难点仍在于技术层面的实现。本文主要选两项进行进一 步阐述：i）对内，元宇宙超时空社交需求及高强度的沉浸式体验需要能稳定持续的 处理海量即时数据的通讯技术和运算能力。譬如 5G 通讯技术所带来的高速率、低 时延、低能耗、大规模设备连接等特性，能够支持元宇宙所需要的大量应用创新；基 于 GPU 应用的云计算服务，提供实时高速的并行计算和浮点计算能力，完美承接高 负载、高要求的计算任务，从而降低元宇宙系统的算力压力风险。

ii)对外，XR 技术 拥有的 3D 显示，高分辨率水平，大视场角的设备基础，是目标最佳的连接现实与虚拟的端口。XR 中的 VR 和 AR 行业进入高速发展期，设备出货量和市场规模高增。根据 BCG 和 Mordor Intelligence 预测，2024 年全球 AR 和 VR 市场规模有望扩张 至 2969 亿美元，2021~2024 年市场规模预测 CAGR 可达 113%。规模化生产可降 低设备成本，在产品升级的同时提升性价比，但是现阶段的难点主要在于视觉交互 技术尚未具备理想化条件及应用端内容及其产业链不成熟，后者的内容产生技术涉及到数字孪生技术等。以上一系列基础技术的不断升级都将推动元宇 宙概念的落地。

区块链技术里的 NFT 是构建元宇宙经济体系的基础设施，它作为数字资产的唯 一权利证明，赋予虚拟产品可交易流通的资产价值。NFT（Non-FungibleToken）指 非同质化通证，含义为基于区块链技术赋予虚拟商品无法篡改的标记，每个 NFT 都 映射着特定区块链上的唯一序列号，不可篡改、不可分割，也不能相互替代，这些特 质使 NFT 成为数字产品的绝佳载体，每一个 NFT 都代表特定数字产品，NFT 与虚 拟商品的唯一对应实现了虚拟商品的资产化。因此 NFT 与虚拟货币等同质化代币存 在本质不同，有数字商品的实际价值做支撑，也不具备支付功能等任何货币属性。

NFT 已应用于收藏品、艺术品、游戏、公共设备等多类资产，NFT 资产推陈出 新使产业链结构不断完善。根据 Nonfungible 统计，2021Q3NFT 在收藏品领域应用 占比超过 75%，艺术领域占比 9%，游戏领域占比 7%。

虚拟平台推出进行交易流通的 NFT 代币，能与现实货币进行兑换。许多虚拟平 台都推出了虚拟货币，如在线游戏社区创作平台恩金的“恩金币”ENJ、Decentraland 的 MANA、NeoWorld 的“纳希币”NASH 等，其中 SAND（TheSandbox）、MANA （Decentrland）和 RARI（Rarible）是 DeFiNFT 项目中排名靠前且较受欢迎的三大 项目，是较有代表性的“NFT+生态”形式的成功应用。

长远来看，以NFT代表的区块链技术将为内容创造者提供新的收入模式的途径， 使元宇宙经济体系的建立成为可能。原因在于，区别于传统的游戏资产，NFT 不可 无限复制，能够提供可验证的数字稀缺性。在鼓励内容制造者进入行业的同时，给 予用户更好的体验。譬如 Internet Made 是一个即将推出的元宇宙时尚品牌和创意中 心，致力于帮助创意者设计时尚 NFT，在完全虚拟的环境中创造和体验服装，通过 生产数字系列藏品，品牌可以拥有完全的创意和艺术自由，而无需付出实物生产所 带来的环境成本。此外，提供数字产品的品牌将能够通过数字孪生技术查看有关消 费者偏好的实时数据，并收集关于他们购物习惯的信息，以便于品牌方能在产品开 发、数字分销方面做出更佳决策。

从业态分布上看，互联网科技、新媒体、通信公司是赛道主力，游戏、社交是主要载体，展览、教育医疗、设计制造等方面逐步应用。元宇宙底层技术由硬件制造 商、软件开发商提供，网络技术由通讯设备制造商、通信运营企业支持，而平台技术 实现由互联网科技公司完成，咨询、媒体运营、交付平台企业则承担宣传、交易、运 营的角色。

元宇宙的先驱是互联网公司，主要为 Roblox、Facebook(现 为 Meta)、 EpicGames、腾讯和字节跳动等。每个公司的优势各异，Roblox 在社交系统、UGC 生态和 MMO 游戏中具有超前优势，Facebook（现为 Meta）主要在社交系统、拓展 现实方面表现突出，EpicGames 主力在图像引擎、MMO 游戏，Microsoft、腾讯、 字节跳动的明显优势则分别体现在拓展现实、社交系统、UCG 生态。

元宇宙最初多以游戏、社交平台为载体出现，形式发展较为成熟，后续其他领域 公司找到切入点，进行布局，元宇宙逐步拓展到教体文卫、会议展览、设计制造、公 共服务等应用场景，带来产业的创新变革，未来元宇宙的生态应用版图有望进一步 发展。

预计未来元宇宙将在实现虚实有机共生的路上进发。从元宇宙数字人的“人” 来看，在未来数字人产业将破冰,“数字人+线下场景融合落地”新模式助推数字分身 与本体融合；在元宇宙数字藏品的“货”方面，虚实结合的中国式数字藏品引领未来 消费场景,有望成为元宇宙核心资产；从国内首个虚实共生元宇宙项目赛博天空 2077 所代表的“场”来看，赛博天空 2077 打造了虚实共生元宇宙模式，提出了虚实共生 元宇宙的身份共生、场景共生、内容共生、社交共生、文化共生五大核心逻辑，这种 模式为文旅、文娱、商业地产等亟待内容与模式创新来激活客群、流量更新增长的 产业提供了全新的前进方向，元宇宙最关键的应用场景是产业场景，未来元宇宙将 助推产业场景升级,虚实共生创新场景将推动产业加速发展。

发展元宇宙不是“脱实向虚”,而是实现数字经济与实体经济深度融合,切实赋能 实体经济全面升级。预计未来虚拟世界和实体经济融合的元宇宙将是大势所趋,虚实 共生元宇宙将成为元宇宙发展过程中重要的赛道之一。

2 由实入虚：虚拟地产热度陡升，NFT 持续热炒

虚拟地产是指元宇宙项目中，基于区块链、NFT 等技术所创造出来的有产权标 识的房地产。用户利用虚拟现实技术购买未开垦的土地，自主规划建筑物，其中每 一块地都被赋予了独一无二且不可复制的 NFT(非同质化代币)并以此来区分每个地 块和每笔交易。游戏开发商和玩家可以在平台上的一级或二级市场进行购买及出售， 并在虚拟房产中获得沉浸式的住宅或商业体验。

虚拟地产的主要参与者为游戏开发商和各类地产买方，元宇宙概念兴起下买方 范围广泛。游戏开发商是虚拟土地的供应商，在游戏中构建待开发的土地，买家有 专耕此行业的公司、有广告推广需求的品牌企业、明星，以及抓住热点的散户投资 者，范围广泛，数量渐增。

虚拟地产定价与现实世界房价规律相似，但购买、规划等方面与现实地产有所 差异。定价上，元宇宙房地产的价格与和现实世界类似，会依据所处区位和周围基 础设置的优劣而定；有所区别的是在虚拟地产中，名人效应可视为基础配套设施的 一部分。譬如在 Decentraland 中靠近商业区或者明星住宅的价位相应更高，林俊杰 住宅旁的房产市值已到 320 万人民币。而国内元宇宙概念公司天下秀推出的游戏产 品——“虹宇宙”则根据区位、地貌、稀缺程度来划分不同房产的价位。

在虚拟地产平台中，游戏开 发商设计了虚拟加密货币，与现实货币存在一定的兑换关系，如在Decentraland中， 玩家可使用数字货币“MANA”（截至 2022 年 2 月 8 日，MANA/USD≈3.31）进行交 易或者经营物业。邻近林俊杰虚拟住宅的房产在游戏中标价为 99000Mana，折算成 人民币约 320 万，在东京和北京同等价位可以买到交通便利、空间适宜的别墅或公 寓楼层。

在购买、规划等方面现实地产与虚拟地产存在一定差异。用户在购买房地产时 不是直接使用现实货币进行购买，而是使用平台的虚拟货币，平台账户需要连接钱 包，同时钱包里需有足够的虚拟货币才能购买成功，由于用户可直接浏览并选中土地，所以不需要房产中介，相比现实地产购买免去了中介费用，但需要向平台缴纳 一定的手续费，同时拥有房产后不需要缴纳房产税。

在规划方面，现实中地产是由 房地产开发商进行楼盘的选址与设计，住户只能选择栋数或楼层，并只对内部装修 具有自主权，而虚拟地产的拥有者可以根据喜好选择地皮位置，并可以在购买的土地上任意设计，自主划分区域，可将房屋内外打造成自己喜欢的样子。Decentraland 公司在平台上共推出了 90601 块土地，最小的交易单位是 1块土地，这些土地被划 分为不同的区域，如加密货币谷、时尚街、博彩区等，买家可以投标其中的土地，将 其建成住宅区或商业区，也可以从二级市场直接购买。在 2021年的元宇宙热潮中， Decentraland 平台上的房屋销售额迎来新高，上升至 6300 万美元。

与此同时，也应警惕恶意投机炒作元宇宙房地产项目，元宇宙产业应强化主体 责任，远离非法模式。2 月 18 日，银保监会发布《关于防范以“元宇宙”名义进行 非法集资的风险提示》，揭露以“元宇宙投资项目”“元宇宙链游”等名目吸收资金 的涉嫌非法集资、诈骗等违法犯罪活动。2 月 21 日，中国移动通信联合会元宇宙产 业委员会官网发布产业自律公约，提出业务应立足服务实体经济，扎实推进元宇宙 产业化和产业元宇宙化发展，合理阐述元宇宙发展前景，引导公众形成理性预期， 坚决抵制利用元宇宙热点概念进行资本炒作，避免形成市场泡沫。

3 虚实共生：赋能多业态地产产业升级

3.1 商业地产：激活客群，体验升级

众多商业地产引入虚拟技术，打造沉浸式体验，满足新消费人群需求，创新运 营模式带来发展动量。新消费人群重视体验、追求个性、乐于探索，追求具有故事 感、代入感、互动感、差异感、沉浸感的消费体验，“元宇宙”的出现，AR、VR、AI、5G 等技术应用 可实现空间延展更多可能性，打造虚实结合的沉浸式体验，突破情景限制，带来更 丰富新奇的感官体验，这种数字化营销新模式更符合新消费人群的体验需求，将挖 掘出更多潜在客群流量，有望带来营销提升动力。

购物中心运用虚拟技术打造“元宇宙”购物空间，消费者购物体验升级，有助于 扩大客群范围和增强已有客群的黏性。商场引入“元宇宙”带来新奇互动体验，有望 “点面”结合吸引消费客群。北京西单大悦城运用中国电信“天翼云图”5G 增强现实和 虚拟现实等技术，上线 AR 智能导购，打造 AR 景观、便捷沉浸式的 AR 导航、虚拟 IP 互动游戏等服务，给消费者带来了新式购物体验。广州悦汇城国庆期间举办 ARShow，助力全场销售额同比增长 196%，客流增长超过开业同期。

万达广场首个 第四代项目深圳龙岗万达广场也引入“元宇宙”世界，围绕场景、内容、科技三大维度 进行创新，应用 BIM 及 3D 点云扫描技术构建万达广场的数字孪生体，形成与实体 广场对应的“平行世界”，打破现实场景的边界，营造“商业空间元宇宙”，顾客可以在 虚拟与现实中相互穿梭互动。“元宇宙”带来互动与沉浸感强且更为便捷的购物体验， 覆盖全客层消费者，实现“面”的辐射；同时，凭借科技带来的虚拟现实新奇体验吸 引更多年轻消费者，开启“点”的链接。成都 IFS 国际金融中心实现全国首个全场景城 市综合体 AR 导航，通过导航串联 AR 礼券、新品推荐等品牌营销活动，形成全新线下 零售业态营销模式。

合肥万象城依托中国电信“天翼云图”平台，已实现 AR 实景导航、 AR 景观打卡、VR 沉浸式游戏互动、元宇宙版“云上万象”VR 逛店等全场景应用，同时进一步升级了预约停车、智慧支付等智慧化停车服务，成为全国首家 5G 智慧商 业 2.0 综合体，开启了 5G 时代黑科技购物体验，有望扩大客群且增加黏性。

购物中心业态尝试引入“元宇宙”，加强场景化消费，满足个性化需求，带动线下消费升级。目前一些美妆品牌已经在与“元宇宙”相结合的方向上做出了一些尝试：

1）与游戏结合，让用户通过电子平台仿佛身临其境地挑选美妆产品，并可以让用户 在上面进行造型设计和换装挑战，创造性体验丰富，提升了用户沉浸感。

2）与直播 平台合作，用户边看直播边购物，获得互动感极强地社交购物体验。

3）开发虚拟店 面，让用户可以进行虚拟试妆，方便快捷、体验丰富的特点可吸收更大基数的潜在 粉丝，有望转换为线下实体购物的客流。加强用户创造性、互动感体验是诸如美妆 品牌等购物业态引入“元宇宙”的立足点，运用虚拟技术打造场景化消费，用户可个性 化选择产品，有望增加用户粘性，将线上流量转化为线下消费，带动购物中心业态 销量。

4）一些购物中心开始启用虚拟偶像 IP 进行宣传，通过社交账号树立人设， 结合商场自身定位进行形式多样的场景化与消费者互动，不断拓展商业功能，从而 快速与消费者建立情感链接。譬如 2019 年 12 月，深圳后海汇发布自己的虚拟偶像 ——想想 Hilda，这是国内首个拥有自创虚拟偶像代言人的商业项目。

想想 Hilda 塑造的形象是一位有着高颜值，热爱画画、滑板、音乐的斜杠少女，并在社交平台小红 书上保持高频率更新，分享一些探店心得等，并带上#元宇宙#标签。虚拟偶像相比 于传统 IP，除了目前的人气与新鲜度之外，还能够结合商场自身的定位和消费潮流 变化，随时进行修正与调整，延展线上线下渠道潜在应用场景，从而带动客流量和 增强购物转化率。

“元宇宙”有望升级商业地产运营模式，提高实体业绩，助力存量破局。1）商业 地产主流打法有两类，一是立足高端消费品牌，二是深耕下沉市场，“元宇宙”概念及相关技术给 购物商业体与文旅地产类项目带来了创新的营销模式，升级了消费体验，不仅有利 于商业地产项目打造未来科技感加强商场高端定位，还有助于商业体吸引更多消费 流量，拥有向二三线城市下沉的客群基础。2）2020 年初，新冠肺炎疫情的爆发对国内消费市场带来明显冲击，但潜在的消费需求仍将对零售行业的发展提供良好支 撑，线下零售转型升级的趋势将得以延续。，而“元宇宙”将成为线下消费转型升级的重要契机，有望 帮助商业体加强场景化消费、精准化营销、个性化服务等方面，进一步加强自身竞 争力，带动市场消费需求，打破业绩增长粘滞，注入全新发展动力，从而加速商业地 产存量时代破局。

3.2 文旅地产：拓展场景，提供新模式新内容

文旅地产与“元宇宙”联动，促进文旅产业高质发展，带来更丰富的人文体验。今年文旅地产与“元宇宙”结合的热潮初显，已有多家相关景区、主题公园、艺术中心等进行了文旅元宇宙的探索和尝试。风语筑与上海奉贤新城公司计划打造上海奉 贤新城元宇宙城市会客厅；曲江文旅旗下大唐不夜城与太一集团联合打造的全球首 个唐朝历史文化背景的元宇宙项目“大唐·开元”立项启动；张家界设立国内首个元宇 宙研究中心，落脚点在元宇宙场景应用，从而助力武陵源区数字化转型；迪士尼公 布了“元宇宙”战略，已经开始探索如何在迪士尼乐园游乐项目组合中解锁“元宇宙”技术；奥雅设计和绽放文创共同打造奥雅绽放数字艺术中心元宇宙体验空间；

由深圳童话爸爸文旅科技有限公司开发的国内首家元宇宙主题乐园深圳冒险小王子元宇宙 主题乐园将落地深圳光明小镇；海昌海洋公园与 Soul App 携手打造“海底奇幻万圣 季——打开年轻社交元宇宙”主题活动；北京的环球度假区、张家湾、大运河景区等 都将引入元宇宙应用场景，希望借助全球最大环球影城产业资源，联合周边文旅地产，共同打造体验式、沉浸式商业，形成顶级商圈。而北京城市副中心出台了《关于 加快北京城市副中心元宇宙创新引领发展的八条措施》，规定在元宇宙应用创新中心新注册并租赁自用办公场地的重点企业，可获得 50%、70%、100%三个档位的补 贴，这一举措体现了政府对元宇宙在产业应用中的支持和重视，也表现了元宇宙重要的应用价值。

元宇宙的特点之一是临场感，而沉浸式的旅游是旅游新的发展方向之一，元宇 宙所构建的虚拟空间、多维时间线以及沉浸式体验即与数字化时代下文旅产业发展 的方向不谋而合，元宇宙将会打破时空限制，极大地增强各地旅游风景区的趣味性 和沉浸感，元宇宙的应用有望使文旅场景不再是单一的观览过程，游客能够在体验 的过程运用虚拟技术中代入自身、与周围互动，加强人景融合交互深度，获得高沉 浸的旅游体验，有望打破疫情影响下文旅产业发展僵局，带来新的增长点。

除此之外，文创产品也有望通过元宇宙创新形式，促进收藏购买量以带动文旅 发展。Z 世代情感、精神需求高，深受科技发展塑造的社群关系和社圈文化影响，喜爱线上、个性化、潮玩消费。为进一步契合 Z 世代消费需求，打开新消费人群市场，文创产品的开 发也必须符合 Z 世代群体的偏好，元宇宙的 NFT 数字藏品模式有望为文创产品创 新带来方向，打造数字文创产品，并赋予独一无二的 NFT，使产品具有了收藏价值， 打破了传统实物产品的空间占用以及完全静态属性，同时原创 IP 元素结合 AR 技术， 打造虚实结合场景，为玩家提供搜寻、打卡及领养数字潮玩 IP 的多元体验，更具沉 浸感和科技感，实现实体空间和虚拟空间消费情境联动。而区块链、人工智能、3D 打印等技术使个性化定制、参与式生产成为可能，消费者的互动性将加强，能够增 强自主创造性，激发购买吸引力。元宇宙在文创产品上的运用通过创意、设计、体 验、消费等方式延长了旅游产业链，给文旅产业发展注入了新动力。

元宇宙的新技术、新模式、新业态将会重构文旅的边界和定义，以集成技术和创 新文化，达成内容和体验赋能，打造实数融合的文旅新场景，构建文旅商务购物消 费新型一体化。在未来，由于文旅领域巨大的包容性、市场容量，元宇宙给文旅产业 带来的创新形式和内容具有广阔的范围，除传统的文旅内容之外，预计未来艺术节、 音乐节、展会展览等，将在文旅元宇宙中举办；商家将选择入驻文旅元宇宙，成为电 商的最新形态；作家、游戏、影视公司、艺术家及文创潮玩，将成为内容创造者；更 多的教育、培训、游学机构，将以文旅互动叙事的方式改造产品；更多的虚拟人将融 入其中成为文旅元宇宙的原住民，不仅如此，更多超乎想象的未知形式都有望在文 旅元宇宙中创生，元宇宙将通过带来不断更迭涌现的创新方式，促进文旅地产社会 效益和经济效益共同实现，推动文旅商产业加速发展。

3.3 地产科技：赋能开发链条，助推物管行业智慧化

地产科技的应用能给传统项目开发过程带来有效创新，有助于开发链条加速。房地产开发链条主要包括土地获取、新开工、销售、竣工、交付五个阶段，在这五个阶段中，地产科技在新开工、销售、竣 工中应用最为广泛，而地产科技与“元宇宙”联动，有望创新应用形式，进一步加快开 发进程。

在开发、竣工阶段，“云监工”技术有助于项目推进。许多房企包括远洋、美的置 业、华侨城等采取“透明工程”举措，已经开始尝试通过直播、视频等技术手段提高工 程透明度，建立全面档案，消费者可全面了解项目的工程进度和施工，有助于便捷 低成本地监督施工进程，实现安全可预警、远程监控可视化，提升房产开发交付率。而“元宇宙”相关技术结合原有地产科技措施有望进一步提升透明化展示过程，每日更 新数据，利用 VR\AR 技术构建施工现场虚拟全景，用户可利用自身虚拟形象参观建 筑工地，了解实地建造情况和各项相关数据，同时住宅建造商和装修商也能够利用 虚拟实景头戴设备，预先掌握各个单位完工后的整体效果，以了解情况、做出改进， 促进项目按期保质完成。

销售方面，“元宇宙”相关技术可创新传统房地产销售模式。传统看房模式为销 售人员向客户在项目实地介绍样板房实际情况，而“元宇宙”相关技术可构建虚拟房屋 场景，客户可按照自身喜好个性化设计房屋内景，营造真实归家体验，丰富客户沉 浸感受，楼盘相关信息可通过 AR/VR 技术进行展示，让客户在远端即可了解房屋相 关情况。同时，还可以在游戏上还原真实房产项目，设计房屋布局，用户可在游戏中 购买房产，在项目竣工后即获得相应住宅，这种销售模式可以增加趣味性，并让客 户提前了解邻居情况、感受真实入住体验。2021 年下半年房地产市场供需两端均走 弱，处于弱式平衡状态，销售情况处于先热后冷的局面，同时购房需求提升力量疲 软，未来“元宇 宙+销售”模式若可落地推广，有望创新销售方式，激发购房者积极性，促进销售市场 回暖。

房地产科技已在物业管理服务有所应用，“元宇宙”加盟有望进一步赋能。物业 行业本身涉及的房地产、个人与本地服务、酒店服务和建筑类行业的数字化处于较 低水平，数据化、信息化、数字化、智能化这“四化”的建设投入和布局的竞争已经成 为多数物企“突破天花板”的核心战场。同时，2020 年政策对物业管理着力点在“上层结构”，多次提 出加强智慧物业管理服务能力建设，提高服务质量和标准化水平。于是近年来，越来越多的物业企业开始 运用科技手段打造智慧型物业管理服务。商汤科技与蓝光嘉宝服务运用 AI 技术构建 “智慧物业”品牌，万物云助力“物业+科技”，打造数字化模式为物业管理、城市治理提 供新方案。

在未来，“元宇宙”的加盟将进一步赋能物管业态，提高服务智慧化程度。通过 数字孪生技术，可以在虚拟世界中建立一个完整的区域信息模型，如楼栋、基础设 施等等，通过万物互联技术，将所有信息映射到虚拟信息模型中，并通过大数据处 理，将人口、经济等要素增加到模型中，最后形成一个虚拟的社区环境。

运用“元宇宙”相关技术构建社区全覆盖式虚拟空间，物业企业可以及时了解到区 域实况，比如车场运营、人员通行、异常情况等，还能覆盖老旧社区的节能、安全防灾、社区养老等场景，打造信息化、智能化区域管理。由于这套系统是现实的映射， 所以能够实时反馈现状，例如，当某处出现了火情，数字大屏上立刻就能反映出来， AI 通过大数据的分析和当前情况的分析，能够帮助火势得到预处理。同时，物企还 能在虚拟空间进行发布公告、虚拟面谈等社交性管理，更为省时省力。

而业主也能 够通过此类技术及时了解到全社区的各种信息，使工作、生活更加便捷。元宇宙同 样可以运用到城市治理方面，2020 年以来，随着大批物业公司完成拆分上市，纷纷开始寻求服务边界的延伸，加速规模和管理密度的增长，与此同时城市管理精细化 需求提升，于是许多物企开始拓展城市管理业务，并打造智慧城市服务品牌，如碧 桂园、万物云，其中碧桂园服务作为城市服务概念的首倡者和先行者，在城市服务 板块优势突出，在城市服务产品优化迭代、老旧社区长效管理、市政环卫专业化运营、城市大物业模式验证等方面取得突出进步，而未来元宇宙相关技术在物管的普及推广将为碧桂园等物企在智慧城市及其社区建设板块中的业务能力进一步赋能， 可运用元宇宙相关技术增强城市管理服务中实况反馈、布局调控的能力及社区政务、 商务、家务、服务的质量。“物业+元宇宙”有望创新现有物业管理模式，提供更低成本、更精细化的运营服务，赋予物业发展新增长点。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）