元宇宙关键的特点似乎是一个三维宇宙，是一个大规模的多人游戏，你用它做什么取决于你的商业模式。

——《雪崩》尼尔?斯蒂芬森

反复爆发的奥密克戎，又把一线城市的上班族逼停在家里线上办公了。开不完的线上会议，微信群里上百条的待回复留言，疲惫焦虑，而且效率并不高。每每此时，我们都期待有一款类似游戏的办公场景，可增加工作的趣味，减少莫名的焦虑。这种场景，被称为“元宇宙”。

德必集团（SZ.300947）今年年初率先在上海的两个产业园区做了部分元宇宙技术应用的尝试。对于此，睿和智库于3月初到上海柏航德必易园做了实地调研发现，发现这些技术应用并非简单的噱头。

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元宇宙的8个特征、8大技术

游戏可以说是元宇宙的雏形。游戏公司Roblox在其招股说明书里提出了通向“元宇宙”的八个关键特征，即Identity (身份)、Friends(朋友)、Immersive(沉浸感)、Low Friction(低延迟)、Variety(多样性)、Anywhere(随地)、Economy(经济)、Civility(文明)。

而元宇宙所需要的技术基础可以用“BIGANT”(大蚂蚁)来概括。B 指区块链技术(Blockchain)、I指交互技术(Interactivity)、G指电子游戏技术(Game)、A指人工智能技术(AI)、N指网络及运算技术(Network)、T指物联网技术(Internet of Things)。

“大蚂蚁”可以说集数字技术之大成。亿柯科技服务（ECO）创始人孙林认为：“BIGANT每个部分都很重要，而这其中最难的在于交互技术”。

在元宇宙中，人们可以与亲友们（或是其虚拟化身）毫无障碍地交流，阅读彼此的眼神和动作，在最大程度上摆脱现实世界和肉体的束缚。例如：元宇宙世界里线上会议，参会者（目前需要穿戴VR设备）感觉自己置身于一个虚拟的会议室之中，出现在会议室中的有可能是自己的真实形象，也有可能是一种虚拟形象，拥有触感与真正的参与感。

图片来源：图虫创意

目前人们广泛探讨的是元宇宙或可以作为独立于现实的另一个空间，需要有自身的经济体系，如数字创造、数字资产、数字市场、数字货币、数字消费等。其特征明显区别于传统经济，表现为计划和市场的统一、生产和消费的统一、监管和自由的统一、行为和信用的统一。为通俗地理解元宇宙，我们可通过游戏类比，大型游戏一般都具有基础的经济系统：游戏中建立了和现实世界相似的经济系统，用户的虚拟权益得到保障，用户创造的虚拟资产可以在游戏中流通，购买商品，创作者可以在自己游戏中设计商业模式。

千行万业的元宇宙化，其中最重要的是经济体系、沉浸感、社交关系的代入。

有了元宇宙的概念之后，我们回到“国内首个元宇宙办公场景——德必柏航易园”来看，他是否称得上是元宇宙园区。

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德必进军元宇宙缘何契机？

今年2月德必借助EasyAR的数字化采集技术，在上海柏航德必易园空间内放置CartoonTown等多款模型元素，实现了元宇宙园区空间1.0版本的改造落地。3月4日，“外滩元宇宙中心”也在德必外滩8号WE正式揭牌，上海市文创办等多家协会、机构见证了签约和揭牌过程。

外滩元宇宙中心更像是德必的一个数字技术实验室。通过实验室的资源汇集，形成可落地产品，未来应用于园区运营中。

德必集团CIO范阳深度参与了元宇宙园区落地的过程，他在接受睿和智库访谈中表示：“这是德必的前瞻性布局和创新性实践”。

范阳用“融”和“超”两个字来解读柏航德必易园。一方面，柏航德必易园完善了基础办公服务，让线上办公、日常的跨区域会议等不再受限于技术与设备，通过数据进行空间复刻和场景模拟，让参会人员产生更加高效的良性互动，这视为“融”；另一方面，德必元宇宙园区还将叠加虚拟向导、养成宠物模型、设计游戏规则，丰富园区虚拟互动场景，这视为“超”。

而范阳强调的“融”和“超”又与德必集团的商业模式直接相关。定位于产业园区运营服务商的德必，是国内屈指可数的能实现跨城市、跨区域、规模化和连锁化的服务商，目前在管项目57个，管理面积超过100.16万平方米，且以文科创产业作为其主打亮点。而德必所获取的项目多数是存量资产，既需要在二次定位和改造中，找到与项目区域的融合点，更需要找到超越点，以实现中轻资产的运营利润。

2021年德必集团各地区园区营业收入

如果说深挖运营效率是德必的生存之本，那么，提升园区科技含量则是德必获取运营超额利润的未来。4月24日晚间，德必集团发布2021年业绩报告，这是德必集团上市之后的首份年报。报告期内，公司实现营业总收入9.55亿元，同比增长14.58%；归属于上市公司股东的净利润为1.04亿元，同比增长5.96%。

数据显示，德必集团成熟园区年度平均出租率已达到93.5%，较去年同期提升4.5%。截至报告期末，23个园区出租率达到95%以上，其中9个园区出租率达到100%。据仲量联行数据显示，2021年第四季度，上海产业园区总体空置率降至10.8%，达到历史低点。而德必集团所运营的园区整体的空置率只在6.5%左右，远低于行业平均空置率。

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“融”和“超”的运用

提升沉浸感一直是技术寻求突破的主要方向，目前进军元宇宙最大的难题也同样如此。

柏航德必易园在这方面做了大胆尝试。由于项目位于一条隐蔽的巷子中，为方便客户快速找到入口，以提升客户行走动线中的体验感，柏航德必易园上线了实景导览系统，戴上VR眼镜或者手机，可以看到现实世界的场景和导航科技的融合。

德必柏航易园导览系统

范阳说：“我们可以与高德等导航APP做个类比，高德有时会把人带到死胡同，但实景导览中呈现的是真实的场景，精准度高于高德。”

同时，柏航易园还在导览系统中加入了大量互动性游戏元素，例如CartoonTown（卡通城）、CyberPunkCity（赛博朋克城）、RhythmVisualizar（节奏可视化）等模型元素，以及很多电影中的科技感很强的场景。

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技术提升的目的是运营提升

技术为经营服务，对于以运营作为核心能力的德必来讲，更是如此。所以，范阳在落地上述元宇宙技术的时候，时时刻刻在算经济账。

招商层面，随着写字楼、产业园区市场竞争加剧，德必集团必须寻找到新的亮点来吸引企业入驻，才能出奇制胜。元宇宙概念的出现为德必集团提供了灵感与商机，而招商效果也可见一斑。据范阳透露，上线元宇宙系统之后的一个月内，带看数量实现了成倍地提升。

运营层面，柏航德必易园在园区入口、广场、建筑楼体上面添加卡通人物来进行互动，以及通过扫描楼体可以获得一个数字大屏，了解这栋楼的相关信息。

在上线元宇宙元素前，园区内白领对社群活动的参与度效果并不理想，对社群活动的评价也中规中矩；而上线元宇宙之后，社群活动的关注度和媒体流量成倍增加，转化率也随之提升。据范阳观察，上线后1个多月运营还处于火爆阶段，很多白领都会走出室内，参加小游戏互动。柏航德必易园进行元宇宙建设的初衷就是让白领、员工走出来，增加人与人之间的交流。未来，德必集团将更加关注交互层面，实现社群共融。

德必柏航易园

成本层面，范阳透露，德必柏航元宇宙园区显性及隐性成本都在合理且可承受的范围之内，而由此带来的收益将远高于成本。通过计算投入产出比来看，可以说稳赚不亏。或许是因为“首个元宇宙园区”的名头，德必获得了不错的收入成绩，而未来德必元宇宙园区是否会实现规模化，还需要考虑成本、技术以及客户需求而定。

综上而言，元宇宙的三要素经济体系、沉浸感和社交关系，柏航德必易园在沉浸感和社交关系层面已经开始初期的探索。

关于未来

如果我们把元宇宙的发展脉络分成：起始——探索——基础设施发展——内容爆发——虚实共生五大阶段，那么目前，关于元宇宙目前正处于第2阶段往第3阶段走。

孙林认为，元宇宙本身在目前也是处于探索期，而且探索周期会很长，产业园区要进军元宇宙目前尚未出现成熟的案例可供参考。但并不妨碍产业园区的经营者去拥抱元宇宙，比如现在就可以做数字孪生、数字虚拟人，还有VR的导览解说也比较适合当下疫情环境下的接待工作。这些具体应用都是元宇宙的一个组成部分。

如果说2021年是元宇宙元年，那么我们期待2022年行业可以回归理性。